공매 vs 경매 vs 신탁공매: 셋의 차이와 투자 포인트

같은 '경매'라고 다 같은 경매가 아닙니다. 공매, 경매, 신탁공매는 각각 다르게 움직이고, 투자 방식도 달라요. 그 차이, 제대로 알고 계신가요? 우리 공부합시다.

안녕하세요! 현장에서 발로 뛰는 공인중개사입니다. 오늘은 많은 분들이 헷갈려하시는 '공매', '경매', 그리고 '신탁공매'의 차이에 대해 짚어보려 해요. 저도 처음 중개업을 시작했을 땐 이 셋이 그냥 다 부동산 경매라고만 생각했었죠. 그런데 알면 알수록, 투자 접근 방식도, 리스크 관리도 전혀 다르더라구요. 부동산 투자 초보자분들부터 실전 고수들까지 꼭 알아야 할 내용으로 준비했으니, 끝까지 함께해 주세요! 거듭 말하지만 블루오션....

목차

공매, 경매, 신탁공매란? 3가지 경매의 구조적 차이 진행 절차 및 법적 근거 비교 투자 시 고려사항과 리스크 수익률 높이는 팁과 실제 사례 공매/경매/신탁공매 체크리스트

공매, 경매, 신탁공매란?

먼저 각 개념을 간단히 정리해볼게요. 공매는 국세청, 한국자산관리공사(캠코) 등 국가기관이나 공공기관이 채권 회수를 위해 진행하는 매각입니다. 반면 경매는 법원이 주도하고, 주로 금융기관이나 개인 채권자가 신청합니다. 마지막으로 신탁공매는 신탁회사가 위탁받은 자산을 대신 처분하는 절차예요.

쉽게 말해, 공매는 나라에서, 경매는 법원에서, 신탁공매는 신탁사가 진행하는 것이라고 보면 됩니다. 다 같은 '경매'처럼 보이지만, 접근 방식과 매수자 입장에서의 리스크는 천차만별이죠.

3가지 경매의 구조적 차이

구분	공매	경매	신탁공매
주체	캠코, 국세청 등	법원	신탁사
절차	온비드 이용	법원 경매 시스템	수탁자 판단 하 개별 운영
유리한 점	저가 매수 기회 多	정보 접근 용이	권리관계 명확

진행 절차 및 법적 근거 비교

각 절차별로 어떤 법률에 근거해 진행되는지도 중요해요. 특히 집행력이 있느냐 없느냐, 권리관계가 깔끔하냐의 문제는 향후 소유권 이전이나 명도에서 큰 차이를 만들거든요.

1. 공매: 국세징수법 및 캠코 규정 따름
2. 경매: 민사집행법에 따른 법원 절차
3. 신탁공매: 상법 및 신탁계약서 기준

투자 시 고려사항과 리스크

공매나 경매가 매력적인 수익을 줄 수 있는 반면, 리스크 역시 동반됩니다. 낙찰 후 명도 문제, 숨겨진 하자, 권리 분석 미흡 등 실수 하나로 수백만 원 손해가 날 수도 있어요. 투자자 입장에서 꼭 고려해야 할 체크포인트를 아래와 같이 정리해봤어요.

• 권리분석 능력 : 선순위 임차인, 유치권 등 확인 필수
• 자금 계획 : 낙찰가 외 세금·이전비용 포함 예산 확보
• 입지와 시세 파악 : 실거래가 대비 얼마나 저렴한지 판단
• 명도 가능성 : 점유자 성향, 대화 가능성 등 현장 조사 필요

수익률 높이는 팁과 실제 사례

사례	낙찰가	수익률
서울 강북 공매 아파트	2억 7천만 원	약 23%
부산 법원 경매 빌라	9천만 원	약 31%
인천 신탁공매 오피스텔	1억 2천만 원	약 18%

공매/경매/신탁공매 체크리스트

• 입찰 전 권리분석 완료했는가?
• 현장 실사로 점유 상황 확인했는가?
• 낙찰 후 자금 계획은 충분한가?
• 시세 분석 후 수익률 시뮬레이션은 했는가?

Q 공매와 경매 중 어느 쪽이 더 저렴하게 살 수 있나요?

공매가 일반적으로 저렴한 경우가 많지만, 물건마다 다르므로 철저한 시세 분석이 필수입니다.

A 케이스 바이 케이스지만, 공매는 경쟁이 적은 경우가 많아 유리할 수 있어요.

 

Q 신탁공매는 왜 권리관계가 깔끔하다고 하나요?

신탁사가 매도 전 권리 정리를 사전에 마무리하기 때문에 후속 리스크가 적습니다.

A 맞아요. 대부분 깨끗한 등기 상태로 넘겨받는 경우가 많죠.

 

Q 명도는 어느 방식이 제일 어려운가요?

경매가 가장 명도 리스크가 큽니다. 공매도 경우에 따라 점유자 문제 있습니다.

A 신탁공매는 점유자 없이 명도 완료된 경우도 많아 유리해요.

 

Q 공매는 왜 온비드로만 하나요?

국가자산 매각의 투명성을 위해 캠코가 운영하는 플랫폼인 온비드를 이용합니다.

A 온비드는 절차도 명확하고 초보자도 접근하기 쉬워요.

 

Q 세금은 방식마다 다르게 적용되나요?

취득세 등 기본 세금은 같지만, 감정가 기준 취득 여부에 따라 차이가 날 수 있어요.

A 전문가 조언 받아보는 게 가장 안전합니다!

 

Q 낙찰 후 대출은 가능할까요?

가능하지만, 금융사마다 조건 다르고, 일부 공매 물건은 담보 인정 어려울 수 있어요.

A 신탁공매는 담보 평가가 잘 나오는 편이에요.

결론적으로....

공매, 경매, 신탁공매… 겉으론 비슷해 보여도 실제 투자에서는 정말 다른 전략이 필요합니다. 저도 중개 현장에서 다양한 케이스를 경험하면서 이 차이들을 뼈저리게 느꼈거든요. 혹시 이 글을 보고 계신 분 중 한 번이라도 "낙찰만 받으면 끝 아니야?"라고 생각해보셨다면, 오늘부터 생각을 조금 바꿔보셨으면 해요. 준비된 투자자만이 안정적인 수익을 만들 수 있으니까요. 우리 공부 합시다.